갭투자 실투자금이란 무엇인가요?

매매가에서 전세 보증금을 뺀 금액에 취득세·기타 비용을 더한 금액입니다. 실제 내 돈으로 투자하는 금액이므로 레버리지 효과와 수익률 계산의 기준이 됩니다.

전세가율이 높을수록 갭투자가 유리한가요?

전세가율이 높을수록 실투자금이 줄어 레버리지 효과가 커지지만, 역전세 리스크도 함께 커집니다. 전세가율 80% 이상은 세입자 보호와 깡통전세 위험을 함께 고려해야 합니다.

취득세는 얼마나 되나요?

1주택자 기준으로 6억 이하 1%, 6억~9억 1~3% 구간별 차등, 9억 초과 3%입니다. 조정대상지역 다주택자는 8~12%가 적용될 수 있습니다.

🏠갭투자 실투자금 계산기

매매가와 전세가를 입력하면 갭투자 실투자금, 취득세, 전세가율, 기대 수익률을 즉시 계산합니다.

매매가 (원)

원

전세 보증금 (원)

원

주택 보유 현황

기타 비용 (원, 중개료·수리비 등)

원

갭투자 실투자금 계산 방법

갭투자는 매매가와 전세 보증금의 차액(갭)만큼의 자금으로 부동산을 매입하는 투자 방식입니다. 실투자금은 갭 금액에 취득세와 중개료, 수리비 등 부대비용을 합산한 금액입니다. 전세가율이 높을수록 실투자금이 줄어 레버리지 효과가 커지지만, 역전세 및 깡통전세 위험도 함께 높아집니다.

취득세 세율 (1주택 기준)

매매가 구간	취득세율	비고
6억원 이하	1%	일반 1주택
6억~9억원	1~3% 구간별	선형 적용
9억원 초과	3%	일반 1주택
조정지역 2주택	8%	중과세율
3주택 이상	12%	중과세율

갭투자 수익률은 실투자금 대비 매매차익으로 계산합니다. 전세가율 80% 아파트를 5억원에 매입하면 갭은 1억원이고, 이후 매매가가 6억원이 되면 1억원 수익으로 100% 수익률이 됩니다. 다만 전세 만기 후 역전세가 발생하면 추가 자금이 필요하므로 유동성 확보가 중요합니다.

자주 묻는 질문

전세가율이 높을수록 좋은 갭투자 물건인가요?

전세가율이 높으면 실투자금이 줄어 레버리지가 커지지만, 80% 이상이면 역전세 위험이 높습니다. 전세가율 60~75% 수준에서 적정 리스크와 수익률을 균형있게 고려하는 것이 일반적입니다.

농어촌특별세·지방교육세도 포함되나요?

이 계산기는 기본 취득세만 계산합니다. 실제 납부 시 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.1~0.3%)가 추가될 수 있으니 실거래 전 정확한 금액은 부동산 세무사에게 확인하세요.

갭투자 실투자금 계산 방법

취득세 세율 (1주택 기준)

자주 묻는 질문

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