갭투자 실투자금 계산 방법
갭투자는 매매가와 전세 보증금의 차액(갭)만큼의 자금으로 부동산을 매입하는 투자 방식입니다. 실투자금은 갭 금액에 취득세와 중개료, 수리비 등 부대비용을 합산한 금액입니다. 전세가율이 높을수록 실투자금이 줄어 레버리지 효과가 커지지만, 역전세 및 깡통전세 위험도 함께 높아집니다.
취득세 세율 (1주택 기준)
| 매매가 구간 | 취득세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 일반 1주택 |
| 6억~9억원 | 1~3% 구간별 | 선형 적용 |
| 9억원 초과 | 3% | 일반 1주택 |
| 조정지역 2주택 | 8% | 중과세율 |
| 3주택 이상 | 12% | 중과세율 |
갭투자 수익률은 실투자금 대비 매매차익으로 계산합니다. 전세가율 80% 아파트를 5억원에 매입하면 갭은 1억원이고, 이후 매매가가 6억원이 되면 1억원 수익으로 100% 수익률이 됩니다. 다만 전세 만기 후 역전세가 발생하면 추가 자금이 필요하므로 유동성 확보가 중요합니다.
자주 묻는 질문
전세가율이 높을수록 좋은 갭투자 물건인가요?
전세가율이 높으면 실투자금이 줄어 레버리지가 커지지만, 80% 이상이면 역전세 위험이 높습니다. 전세가율 60~75% 수준에서 적정 리스크와 수익률을 균형있게 고려하는 것이 일반적입니다.
농어촌특별세·지방교육세도 포함되나요?
이 계산기는 기본 취득세만 계산합니다. 실제 납부 시 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.1~0.3%)가 추가될 수 있으니 실거래 전 정확한 금액은 부동산 세무사에게 확인하세요.