ギャップ投資の実投資金計算方法
ギャップ投資では、入居者から受け取る大きな保証金が物件購入資金の一部をカバーするため、実際の自己資金（ギャップ）が少なくて済みます。実投資金 = ギャップ + 取得諸費用で計算します。保証金カバー率が高いほどレバレッジが大きくなりますが、リスクも比例して高まります。
計算例（5,000万円物件、保証金3,500万円）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件購入価格 | 5,000万円 |
| 入居者保証金 | 3,500万円 |
| 差額ギャップ | 1,500万円 |
| 取得諸費用 | 200万円 |
| 実投資金合計 | 1,700万円 |
| 500万円値上がり時 | 収益率 29.4% |
日本でも敷金・保証金を活用したギャップ投資的な手法は存在しますが、韓国のチョンセ制度のように保証金が物件価格の50〜80%に達することは稀です。一般的には頭金・融資・敷金の組み合わせで投資資金を最小化する戦略が用いられます。
よくある質問
保証金返還時に資金が不足するリスクはありますか？
はい。物件価格が保証金を下回った場合、入居者への返還が困難になります。このリスクを「逆ザヤリスク」と呼びます。保証金カバー率が高い物件ほどこのリスクが大きいため、緊急時の流動資金を確保してください。
不動産取得税はいくらかかりますか？
日本の不動産取得税は固定資産税評価額の4%（住宅用地は特例で3%）が目安です。新築住宅や土地には軽減特例があります。詳細は各都道府県税事務所にご確認ください。