事業用不動産ローン計算機の使い方
店舗やアパートなど収益物件のローンでは、評価額だけでなく家賃収入で返済をまかなえるかが見られます。日本の金融機関や投資家がよく使う指標は二つあります。年間の元利返済額を満室想定の年間家賃収入で割った「返済比率」と、空室と経費を差引いた年間純収益を年間元利返済額で割った「DSCR(債務返済余裕率)」です。この計算機は評価額×融資比率の限度額に加え、入力した基準から逆算した限度額も求め、いちばん低いものを適用できる限度額として示します。
DSCRが1倍を下回ると、家賃から経費を払った残りだけでは返済が足りません。空室率と経費率を入れると純収益がその分減るので、満室では問題がなくても空室が出たときに手残りがどうなるかを先に確かめられます。希望借入額を入れるとその金額で、空欄なら限度額で計算します。
返済比率の上限やDSCRの下限、融資比率は金融機関や物件によって異なり随時見直されるため、判定に使う基準は固定せず入力欄にしました。2026年11月時点の作成です。本計算機は参考用で、実際の条件は審査によって変わります。
よくある質問
返済比率とDSCRはどう違いますか?
返済比率は年間返済額を満室想定の年間家賃収入で割った割合で、低いほど余裕があります。DSCRは空室と経費を引いた年間純収益を年間元利返済額で割った倍率で、1倍を下回ると収益だけでは返済をまかなえません。
基準値はいくつにすればよいですか?
目安は金融機関や物件の種類によって異なり、固定の正解はありません。融資を相談する金融機関の基準を聞き、その値を入力して判定してください。空欄のままでも比率と倍率は表示されます。
経費率には何を含めますか?
管理委託料、修繕費、固定資産税・都市計画税、保険料、共用部の光熱費など、家賃収入から毎年出ていく運営費を含めます。ローンの返済額は含めません。