🏘️ 부동산 대출 ROE 계산기

매입가

원

투입 자기자본

원

대출금리(연)

연간 순영업소득(NOI)

원

부동산 대출 레버리지 ROE 계산기 사용법

같은 부동산이라도 전액 현금으로 사는 것과 대출을 끼고 사는 것은 자기자본 수익률이 크게 달라집니다. 이 계산기는 매입가·자기자본·대출금리·연간 순영업소득(NOI)을 입력하면 대출 없이 계산한 무차입 수익률(Cap Rate)과, 대출 이자를 차감한 뒤 자기자본 대비 수익률인 자기자본 수익률(ROE)을 함께 보여줍니다.

무차입 수익률이 대출금리보다 높으면 대출을 쓸수록 ROE가 무차입 수익률보다 커지는 정(+)의 레버리지 구간이고, 반대로 대출금리가 더 높으면 대출을 쓸수록 ROE가 낮아지는 부(-)의 레버리지 구간입니다. 대출 비중(레버리지)을 얼마나 쓸지 결정하기 전에 이 관계를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

여기서 연간 순영업소득(NOI)은 임대료 수입에서 공실률, 재산세, 관리비 같은 운영비를 이미 뺀 금액이어야 합니다. 원리금 상환 원금 부분과 감가상각, 매각 시 시세차익은 이 계산에 포함되지 않으므로, 실제 투자 판단 시에는 이 요소들까지 별도로 함께 고려해야 합니다.

자주 묻는 질문

레버리지를 쓰면 왜 수익률이 올라가나요?

대출금리보다 임대수익률(순영업소득/매입가)이 높으면, 남의 돈(대출)으로 낸 수익이 자기자본에 더해져 자기자본 대비 수익률이 커지는 효과가 나타납니다. 이를 정(+)의 레버리지라고 합니다.

대출금리가 임대수익률보다 높으면 어떻게 되나요?

이 경우는 부(-)의 레버리지로, 대출을 쓸수록 오히려 자기자본 수익률이 무차입 수익률보다 낮아집니다.

공실률이나 운영비 같은 추가 비용은 반영되나요?

이 계산기는 입력한 연간 순영업소득(공실·운영비 반영 후 금액)을 기준으로 계산하므로, 공실률과 운영비를 미리 반영한 순영업소득을 입력해야 정확합니다.

부동산 대출 레버리지 ROE 계산기 사용법

자주 묻는 질문

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