海外不動産収益率計算機の使い方
海外不動産投資のリターンは価格上昇だけでなく、賃料収入・為替変動・現地税金によっても大きく変わります。現地通貨が円高になると、賃料収入も売却益も円換算で目減りします。このツールでは3つの要素をすべて考慮してトータルリターンを計算します。
計算式は「（保有期間中の賃料収入＋税引き後売却益）÷ 総投資額（諸費用込み）×100%」です。すべての金額は為替変動率で調整されます。管理費・空室損失・日本側の確定申告での税負担は含まれていないため、保守的な試算には別途これらを差し引いてください。
よくある質問
海外不動産の賃料収入は日本で確定申告が必要ですか？
はい。日本の居住者は海外不動産からの賃料収入も日本の所得税・住民税の対象です。現地で納めた税金は外国税額控除を活用することで二重課税の軽減が可能です。
為替変動の見積もり方は？
過去の通貨変動の平均を参考にするか、0%（為替中立）で計算するのが基本です。±5%のシナリオ分析を行うと投資リスクの把握に役立ちます。
海外不動産投資に向いている国はどこですか？
東南アジア（タイ・ベトナム・フィリピン）は4〜7%の表面利回りが多いですが、外国人の土地所有制限・法的保護の弱さ・管理上の問題もあります。表面利回りだけでなく実質リスクを十分に調査してください。