不動産を賃貸で持ち続けるべきか、売却すべきか迷っています。

家賃収入・価格上昇率・固定資産税・売却時の譲渡所得税・売却後の再投資利回りによって異なります。このシミュレーターに数値を入力すると、一定期間後の総資産を両方向で比較できます。

譲渡所得税率はどう設定すればいいですか？

日本では所有期間5年以下（短期）は39.63%、5年超（長期）は20.315%が目安です。マイホームの3,000万円特別控除を活用できる場合は税率を低く設定するか、対象部分を差し引いて計算してください。

一般的な目安: 全世界株インデックス長期平均～6-7%、国内株インデックス～5%、定期預金・個人向け国債～0.5-1%。実際に想定している運用先の期待リターンを入力してください。

現在の物件価格（円）

月額純家賃収入（円、空室・管理費控除後）

年間価格上昇率（%）

年間保有税（円、固定資産税+都市計画税）

比較期間（年）

売却時の譲渡所得税率（%）

売却後の再投資年間利回り（%）

賃貸維持の場合の総資産 = 期末の物件推定価格 + 累計純家賃収入 − 累計保有税で計算します。売却再投資の場合は、売却手取り額（税引後）を指定の利回りで複利運用した最終額を計算します。

日本では固定資産税（評価額×1.4%）と都市計画税（0.3%）が年間保有コストとして発生します。また、売却には譲渡所得税（長期保有5年超: 20.315%、短期: 39.63%）がかかりますが、マイホームは3,000万円特別控除の適用で大幅に軽減される場合があります。

このシミュレーターは取得費用・修繕費・仲介手数料を考慮していません。実際の損益計算には税理士への相談をお勧めします。

住宅ローンが残っている場合はどうすればいいですか？

月額純家賃収入にローン返済額を差し引いた実質手取りを入力してください。また、売却時の物件価格からローン残債を引いた金額が実際の手取り（売却益）になります。

価格上昇率はどう設定すればいいですか？

国土交通省の地価公示や不動産情報ライブラリで過去の地価動向を確認できます。都市部の優良物件では年1-3%、地方では0%以下になることもあります。