不動産賃貸の実質利回りとは
不動産投資の収益性を正確に評価するには、家賃収入だけでなくローン利息・固定資産税・管理費・修繕費などのコストを差し引いた実質利回りで判断することが重要です。このツールは実投資額（物件価格 − 敷金 − 借入金）に対する表面・実質利回りを自動計算します。
実質利回り = (年間家賃収入 − 年間ローン利息 − 年間固定資産税等) ÷ 実投資額 × 100で計算されます。日本では一般に実質利回り3〜5%以上が良好とされますが、立地・築年数・空室リスクを総合的に勘案してください。
空室損失（一般に年間家賃の5〜10%）や管理委託手数料（家賃の5〜10%）は「年間固定資産税＋その他経費」に合算して入力すると、より現実的なシミュレーションができます。
よくある質問
実質利回りがマイナスになった場合は？
ローン利息と諸費用が家賃収入を上回っている状態です。この場合は純粋な賃貸収益より将来の値上がり益（キャピタルゲイン）を期待した投資スタイルになります。
物件取得時のコスト（仲介手数料・登記費用等）は？
取得コストを実投資額に上乗せすることで、より正確な利回り計算ができます。物件価格に取得諸費用（通常6〜10%程度）を加算した値を購入価格として入力してください。