🏠 부담부증여 세금 계산기 | 양도세가 더 쌀까?

증여재산 평가액 (시가, 원)

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수증자가 인수하는 채무 (전세보증금·대출, 원)

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증여자의 취득가액 (원)

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증여자·수증자 관계 (증여재산공제 프리셋)

증여재산공제 (원) — 직접 수정 가능

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양도소득세율 (%) — 보유기간·주택 수에 따라 6~45%

부담부증여 양도세·증여세 계산기 사용법

전세보증금이나 담보대출이 남아 있는 부동산을 자녀에게 넘기면서 그 빚까지 함께 떠넘기면, 세법은 이를 한 덩어리로 보지 않습니다. 수증자가 갚기로 한 채무만큼은 대가를 받고 판 것으로 보아 증여자에게 양도소득세를, 나머지 순재산만 증여로 보아 수증자에게 증여세를 매깁니다. 이 계산기는 평가액과 인수 채무를 넣으면 두 세금을 각각 계산하고, 채무 없이 통째로 넘겼을 때의 증여세와 총액을 비교해 줍니다.

근거 규정은 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액)와 제26조(증여세율), 소득세법의 양도소득 규정입니다. 증여세는 누진세율에 누진공제를 적용한 뒤 신고세액공제를 반영했고, 양도소득세에는 기본공제와 지방소득세를 더했습니다. 화면의 세율·공제액은 2026년 9월 기준 참고값이며 개정될 수 있어 직접 수정할 수 있게 두었습니다.

양도소득세율 칸에는 보유기간과 주택 수에 맞는 세율을 넣어야 합니다. 단기 보유나 중과 대상이면 세율이 크게 올라 부담부증여가 오히려 불리해질 수 있습니다.

본 계산기는 참고용입니다. 실제 세액은 다른 증여 이력, 10년 이내 합산, 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 등에 따라 달라지므로 세무 전문가와 상담하세요.

자주 묻는 질문

부담부증여가 항상 세금이 적게 나오나요?

그렇지 않습니다. 증여세 누진구간을 낮추는 효과가 있지만, 증여자의 양도차익이 크거나 중과세율이 적용되면 양도세가 더 커져 총 세부담이 늘어날 수 있습니다. 두 방식을 모두 계산해 비교하는 것이 안전합니다.

세금을 누가 내나요?

채무 인수분에 대한 양도소득세는 재산을 넘기는 증여자가, 나머지 증여분에 대한 증여세는 재산을 받는 수증자가 부담하는 것이 원칙입니다.

인수한 채무는 어떻게 증명하나요?

수증자가 실제로 채무를 인수하고 본인 자금으로 갚아 나가야 인정됩니다. 국세청은 사후관리로 이자·원금 상환 주체를 확인하므로, 임대차계약서와 상환 내역을 보관해 두는 것이 좋습니다.

부담부증여 양도세·증여세 계산기 사용법

자주 묻는 질문

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