賃貸収入で老後を生きることは現実的か？
不動産投資による賃貸収入で生活費を賄う「大家さん老後」は、日本でも現実的な選択肢として注目されています。月20万円の生活費を純利回り5%・空室率5%の条件で賄うには、約5,100万円の賃貸物件投資が必要です。これは都内の1K〜1LDKマンション1〜2戸、または利回りの高い地方の区分マンション複数戸に相当します。
老後の賃貸収入計画では安全マージンが欠かせません。修繕費・原状回復費・固定資産税（物件価格の1〜1.5%程度）を考慮すると、表面利回りから実質利回りは1〜2%低くなります。また、老後の生活費は介護費用・医療費の増加で年齢とともに上昇する傾向があります。生活費の125〜130%をカバーできる収入があると安心です。
J-REIT（不動産投資信託）は物件の直接購入より少額から始められ、分配利回りは年3〜5%程度が一般的です。流動性が高く分散投資ができる反面、不動産市況・金利変動の影響を受けやすい特性があります。直接投資との組み合わせでリスク分散を図るのが賢明です。
よくある質問
賃貸収入は年金と合算できますか？
はい。公的年金と賃貸収入を合算することで老後の収入基盤を強化できます。ただし、賃貸収入が一定額を超えると年金への所得税課税に影響する場合があります。FP（ファイナンシャルプランナー）に相談して最適な収入バランスを設計することをお勧めします。
物件の老朽化・修繕費はどう見積もればよいですか？
一般的に年間修繕積立として物件価格の0.5〜1%を見込むのが目安です。築20年以上の物件は給排水設備・外壁・屋上防水など大規模修繕が必要になるケースが多く、購入前に専門家によるインスペクション（建物調査）を行うことで修繕リスクを把握できます。